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Venda de fazenda arrendada não encerra contrato e mantém direitos do produtor rural

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A venda de uma fazenda que está arrendada não encerra automaticamente o vínculo entre o produtor rural e a propriedade. De acordo com a legislação agrária brasileira, quando ocorre a transferência do imóvel para um novo proprietário, os direitos e obrigações previstos no contrato de arrendamento continuam válidos.

Isso significa que o comprador assume o contrato existente, garantindo a continuidade da atividade produtiva realizada pelo arrendatário, desde que haja um acordo válido entre as partes, mesmo que ele tenha sido firmado de forma verbal.

Especialistas alertam que o desconhecimento dessas regras pode gerar insegurança jurídica e prejuízos financeiros para produtores rurais que atuam em áreas arrendadas.

Legislação protege quem produz na área arrendada

O arrendamento rural é um instrumento amplamente utilizado no agronegócio brasileiro e tem como objetivo garantir estabilidade à produção agrícola e pecuária.

Segundo o advogado Nassim Kassem Fares, especialista em Direito Imobiliário do escritório Álvaro Santos Advocacia e Consultoria no Agro e mestrando em Direito do Agronegócio, a legislação brasileira prevê mecanismos claros de proteção ao arrendatário.

“Informação e segurança jurídica são fatores decisivos para assegurar a continuidade da produção e a sustentabilidade das atividades”, destaca o especialista.

Contrato escrito aumenta a segurança jurídica

Embora contratos verbais tenham validade legal, especialistas recomendam que o arrendamento rural seja formalizado por meio de contrato escrito.

Esse documento funciona como a principal prova da relação jurídica entre o proprietário da terra e o produtor rural, além de estabelecer de forma clara as condições acordadas entre as partes.

“O contrato escrito é a base de toda a proteção legal do arrendatário. Sem ele, o produtor fica em situação extremamente vulnerável, com dificuldades para comprovar seus direitos perante o novo proprietário”, explica Fares.

Registro do contrato pode reforçar a proteção do arrendatário

Outra medida que pode aumentar a segurança jurídica é o registro ou a averbação do contrato em cartórios.

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O produtor rural pode optar por:

  • averbar o contrato no Cartório de Registro de Imóveis
  • registrar o documento no Cartório de Títulos e Documentos

Embora a falta de registro não retire os direitos do arrendatário, a formalização em cartório ajuda a fortalecer a comprovação da relação contratual e traz mais tranquilidade para o produtor.

Cláusulas contratuais ajudam a evitar conflitos

Para garantir maior previsibilidade jurídica, especialistas recomendam que o contrato de arrendamento inclua cláusulas específicas que tratem de direitos e deveres das partes.

Entre os principais pontos que podem ser definidos estão:

  • direito de preferência na compra da propriedade
  • possibilidade de indenização por benfeitorias realizadas
  • definição do prazo mínimo do contrato
  • regras para rescisão ou encerramento do arrendamento

Segundo o advogado, mesmo que o contrato não traga essas previsões ou tente restringi-las, alguns direitos permanecem garantidos pela legislação agrária.

“Ainda que o contrato não contenha a previsão desses direitos ou traga disposições que tentem retirá-los, garantias como o direito de preferência e os prazos mínimos continuam asseguradas pela legislação agrária. Isso porque os direitos dos arrendatários são irrenunciáveis”, afirma Fares.

Documentação de investimentos é fundamental

Outro cuidado importante para o arrendatário é manter registros e comprovantes de todos os investimentos realizados na propriedade.

Entre os exemplos mais comuns estão:

  • melhorias estruturais
  • correção e fertilização do solo
  • implantação de culturas permanentes

Esses documentos podem ser utilizados como prova em eventuais processos de indenização por benfeitorias realizadas durante o período de arrendamento.

“Esses documentos demonstram o valor agregado ao imóvel e os investimentos realizados de boa-fé pelo arrendatário”, explica o especialista.

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Prazo mínimo do arrendamento deve ser respeitado

A legislação agrária brasileira também estabelece prazos mínimos para determinados tipos de arrendamento rural.

Nos casos que envolvem culturas permanentes ou criação de animais de grande porte, por exemplo, o contrato deve ter prazo mínimo de cinco anos.

Essa regra busca garantir maior estabilidade para o produtor rural, permitindo planejamento e segurança para investimentos na atividade produtiva.

Direito de preferência na compra da propriedade

Outro ponto importante previsto em lei é o chamado direito de preferência do arrendatário.

Caso o proprietário decida vender o imóvel rural, o produtor que arrenda a área tem prioridade para adquirir a propriedade nas mesmas condições oferecidas a terceiros.

No entanto, esse direito nem sempre é respeitado.

“Caso a venda seja realizada sem a devida notificação ao arrendatário, ele poderá recorrer à Justiça para assumir a posição do comprador, adquirindo o imóvel nas mesmas condições da negociação original”, explica Fares.

Assessoria jurídica especializada é recomendada

Para evitar conflitos e garantir que todos os direitos sejam respeitados, especialistas recomendam que produtores rurais busquem orientação jurídica especializada na elaboração e execução de contratos de arrendamento.

A assessoria técnica permite estruturar corretamente as cláusulas contratuais, prevenir disputas e garantir o cumprimento das normas previstas na legislação agrária.

O escritório Álvaro Santos Advocacia e Consultoria no Agro, sediado em Jataí (GO), atua há mais de dez anos com demandas jurídicas voltadas exclusivamente ao agronegócio. A equipe é formada por profissionais especializados e multidisciplinares, com atuação nas áreas de Direito Agrário, planejamento patrimonial e sucessório, Direito Ambiental, tributação rural, Direito Trabalhista e Previdenciário.

Fonte: Portal do Agronegócio

Fonte: Portal do Agronegócio

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AGRONEGÓCIO

MP das dívidas rurais entra na reta final sem garantir renegociação aos produtores

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A Medida Provisória 1.376/2026, criada para permitir a renegociação de mais de R$ 100 bilhões em dívidas rurais, entra nesta semana em uma fase decisiva no Congresso sem que produtores tenham acesso amplo e uniforme às novas linhas de crédito. A partir de sábado (29.08), o texto passa a tramitar em regime de urgência e começa a bloquear a votação de outras matérias na Câmara dos Deputados.

O primeiro período de vigência da MP termina em 12 de setembro. O prazo pode ser prorrogado por mais 60 dias caso a votação não seja concluída, mas o calendário expõe a distância entre a urgência financeira das propriedades e o ritmo de execução da medida. A comissão mista encarregada de analisar o texto foi instalada em 12 de agosto e ainda precisa aprovar um parecer antes que a proposta siga para os plenários da Câmara e do Senado.

Enquanto o Congresso discute alterações, os produtores enfrentam dificuldades para transformar a autorização legal em contratos. A regulamentação do Conselho Monetário Nacional (CMN) foi publicada em 23 de julho, mas a portaria que permitiu ao Tesouro Nacional equalizar as taxas de juros saiu apenas em 13 de agosto, quase um mês depois da edição da MP.

A Portaria 2.423 autorizou limites próximos de R$ 25,8 bilhões para operações com juros subsidiados. Os recursos foram distribuídos entre dez bancos e sistemas cooperativos, incluindo Banco do Brasil, Banrisul, Banco da Amazônia, Banco de Brasília, Banpará, Sicoob, Sicredi, Cresol, Credicoamo e Banco DLL.

A publicação retirou um dos principais entraves regulatórios, mas não tornou a contratação automática. Cada instituição ainda precisa organizar seus procedimentos internos, verificar o enquadramento das dívidas e analisar a capacidade de pagamento, o risco e as garantias apresentadas pelo produtor. Até agora, não foi divulgado um balanço nacional consolidado que mostre quanto dos R$ 25,8 bilhões já se converteu efetivamente em contratos.

A diferença entre o volume autorizado e o tamanho do problema também aumenta a pressão. Levantamento elaborado a partir de informações do Banco Central aponta que o crédito rural acumulava R$ 197,2 bilhões em saldos considerados problemáticos em junho, equivalentes a aproximadamente 22,5% da carteira ativa.

Desse total, R$ 38,1 bilhões estavam inadimplentes, R$ 20,9 bilhões correspondiam a operações em atraso, R$ 31,6 bilhões haviam sido prorrogados e R$ 106,4 bilhões estavam em financiamentos já renegociados. Os números indicam que o valor disponível nas linhas subsidiadas poderá atender apenas a uma parcela da demanda.

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O próprio Banco do Brasil, principal financiador do campo, identificou uma carteira potencial de até R$ 100 bilhões que poderia ser enquadrada na medida. O montante envolve aproximadamente 113 mil clientes, entre produtores inadimplentes e tomadores com contratos anteriormente prorrogados ou renegociados.

A MP atende produtores rurais e cooperativas de produção agropecuária que comprovem perdas em pelo menos duas safras entre 2019 e 2025. Também é necessário demonstrar redução mínima de 30% da renda bruta esperada, causada por eventos climáticos extremos ou pela queda dos preços dos produtos financiados.

A comprovação depende de laudo elaborado por profissional legalmente habilitado. Esse requisito é um dos pontos questionados por representantes do setor, principalmente em regiões nas quais as perdas foram generalizadas e já reconhecidas por levantamentos oficiais, decretos de emergência e registros das próprias instituições financeiras.

Pelas regras gerais, agricultores familiares enquadrados no Programa Nacional de Fortalecimento da Agricultura Familiar (Pronaf) podem contratar até R$ 400 mil, com juros de 6% ao ano. Para os médios produtores do Programa Nacional de Apoio ao Médio Produtor Rural (Pronamp), o limite é de R$ 2 milhões, com taxa de 9%. Os demais produtores podem acessar até R$ 4 milhões, com juros de 12% ao ano.

Nessa modalidade, o prazo de pagamento chega a oito anos, com a primeira amortização do principal dois anos depois da contratação. Os juros, contudo, precisam ser pagos durante o período de carência.

Há condições melhores para produtores que comprovem perdas mais severas. Quem registrar prejuízos em pelo menos três safras, provocados por eventos climáticos extremos, e redução mínima de 40% da renda poderá obter prazo de até dez anos. Os limites chegam a R$ 500 mil no Pronaf, R$ 2,5 milhões no Pronamp e R$ 8 milhões para os demais produtores, com taxas de 5%, 8% e 11% ao ano, respectivamente.

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Mesmo preenchendo os requisitos, o produtor não tem aprovação garantida. O risco das operações continua sob responsabilidade das instituições financeiras, que podem exigir novas garantias ou negar o crédito após a análise. Essa condição ajuda a explicar por que a existência de recursos autorizados não significa que todo produtor endividado conseguirá aderir.

O prazo para contratação termina em 12 de novembro. Como parte desse período já foi consumida pela regulamentação, produtores e entidades do setor alertam para o risco de concentração dos pedidos nas últimas semanas, demora na análise dos documentos e esgotamento dos limites disponíveis em determinadas instituições.

No Congresso, a quantidade de propostas de mudança revela a insatisfação com o alcance do texto original. A MP recebeu 144 emendas. Entre as alterações sugeridas estão a inclusão de mais operações de investimento, capital de giro e Cédulas de Produto Rural (CPRs), a ampliação das datas de enquadramento, a redução das exigências para comprovação das perdas e a extensão dos prazos de pagamento.

Também há pressão para que a medida contemple produtores que renegociaram contratos anteriormente, mas voltaram a perder safras, além daqueles cujas dívidas foram transferidas, cedidas ou substituídas por outros instrumentos financeiros. O desafio será ampliar o público sem elevar o custo fiscal a um nível que impeça um acordo para a aprovação.

Para o produtor, a orientação é procurar imediatamente a instituição credora e formalizar o interesse na renegociação. Contratos, extratos das operações, comprovantes de perdas, registros de produtividade, documentos fiscais e laudos técnicos devem ser reunidos antes da abertura do pedido. O protocolo da solicitação também é importante para demonstrar que a procura ocorreu dentro do prazo.

A entrada da MP em regime de urgência aumenta a pressão política, mas não resolve os obstáculos encontrados nas agências bancárias. O resultado da medida será definido menos pelo volume anunciado e mais pela quantidade de produtores que conseguirem superar as exigências, aprovar o crédito e assinar os contratos até novembro.

Fonte: Pensar Agro

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