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Há 15 anos sem correção de valor venal, Cuiabá registra ‘boom’ imobiliário

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Sem alteração no valor venal dos imóveis desde 2010, o município de Cuiabá registra, nestes 15 anos de intervalo, uma onda significativa de construção de imóveis de médio e alto padrão que resultaram em uma expressiva valorização imobiliária.

Neste período foi registrado um “boom imobiliário”, termo que faz referência ao aquecimento do mercado de imóveis, caracterizado por uma forte valorização nos preços, grande volume de transações, aumento na construção e expansão do crédito.

Em 2014, Cuiabá foi sede da Copa do Mundo, maior evento futebolístico do planeta.

A partir disso, houve a concretização de obras de viadutos e expansão da malha asfáltica. Outra inovação que resultou em expressão do valor dos imóveis foi a melhora na distribuição de água, registrada a partir dos serviços de concessão pública fiscalizados pelo município.

Nos últimos 15 anos, houve a construção de imóveis de médio e alto padrão nos bairros Jardim Imperial, Jardim Itália, Morada do Ouro, Ribeirão do Lipa, Avenida Beira Rio e outros.

Em 2025, conforme dados da Fecomércio (Federação do Comércio de Mato Grosso), as regiões Oeste e Sul de Cuiabá concentraram o maior número de imóveis vendidos e com menor valor médio, enquanto as regiões Leste e Norte apresentaram maiores tickets médios e imóveis de padrão mais alto.

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A resolução 31/2012 do TCE (Tribunal de Contas do Estado) determina que a atualização do valor venal dos imóveis deve ser feita anualmente e comunicada até o dia 31 de janeiro do ano subsequente ao Cartório de Imóveis. A ideia é garantir cobranças justas em IPTU (Imposto Predial e Territorial Urbano) e ITBI (Imposto Sobre Transmissão de Bens Imóveis).

Ambos os tributos, com o ISSQN (Impostos Sobre Serviço de Qualquer Natureza), compõem receita própria do município que lida diariamente com demandas crescentes de investimentos em educação, saúde e infraestrutura.

Correções justas

Para adequar o valor venal dos imóveis à realidade imobiliária, a Prefeitura de Cuiabá mantém, desde o dia 4 de novembro, uma comissão formada por representantes do poder público, sindicatos e instituições do ramo imobiliário. Os trabalhos serão concluídos no prazo de 30 dias.

O secretário-adjunto da Receita de Cuiabá, Thiago Semensato, explica que a correção da planta genérica será pautada pela justiça fiscal e social. Ou seja, ao mesmo tempo em que valores venais de determinados imóveis serão reajustados, outros poderão ser reduzidos em razão do valor de perda imobiliária cujos critérios são pautados pelo mercado financeiro-imobiliário.

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“O objetivo não é majoração generalizada de tributo, mas correção de distorções acumuladas em 15 anos. É importante destacar: muitos imóveis terão redução em seus valores venais, especialmente aqueles em áreas que não acompanharam o ritmo de valorização de outras regiões ou que sofreram desvalorização. A atualização promove justiça fiscal ao redistribuir a carga tributária de forma mais justa e equilibrada, permitindo ao município financiar serviços essenciais à população: saúde, educação, infraestrutura e mobilidade urbana”, ressalta.

Para garantir legitimidade técnica e social ao procedimento, a comissão de atualização tem a participação de membros da Procuradoria Geral do Município (PGM) e das seguintes secretarias municipais: Economia, Meio Ambiente e Desenvolvimento Urbano, Planejamento e Desenvolvimento Urbano, Habitação e Regularização Fundiária.

Também conta com integrantes do CRECI (Conselho Regional de Corretores de Imóveis), Conselho Regional de Engenharia e Agronomia (CREA), Sindicato das Indústrias da Construção (Sinduscon), Sindicato das Empresas de Compra e Venda, Locação e Administração de Imóveis (Secovi), Câmara de Dirigentes Lojistas (CDL), Associação Comercial e Empresarial de Cuiabá (AccCuiabá), Associação Brasileira da Indústria de Hotéis de Mato Grosso (Abih-MT).

Fonte: Prefeitura de Cuiabá – MT

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MP das dívidas rurais entra na reta final sem garantir renegociação aos produtores

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A Medida Provisória 1.376/2026, criada para permitir a renegociação de mais de R$ 100 bilhões em dívidas rurais, entra nesta semana em uma fase decisiva no Congresso sem que produtores tenham acesso amplo e uniforme às novas linhas de crédito. A partir de sábado (29.08), o texto passa a tramitar em regime de urgência e começa a bloquear a votação de outras matérias na Câmara dos Deputados.

O primeiro período de vigência da MP termina em 12 de setembro. O prazo pode ser prorrogado por mais 60 dias caso a votação não seja concluída, mas o calendário expõe a distância entre a urgência financeira das propriedades e o ritmo de execução da medida. A comissão mista encarregada de analisar o texto foi instalada em 12 de agosto e ainda precisa aprovar um parecer antes que a proposta siga para os plenários da Câmara e do Senado.

Enquanto o Congresso discute alterações, os produtores enfrentam dificuldades para transformar a autorização legal em contratos. A regulamentação do Conselho Monetário Nacional (CMN) foi publicada em 23 de julho, mas a portaria que permitiu ao Tesouro Nacional equalizar as taxas de juros saiu apenas em 13 de agosto, quase um mês depois da edição da MP.

A Portaria 2.423 autorizou limites próximos de R$ 25,8 bilhões para operações com juros subsidiados. Os recursos foram distribuídos entre dez bancos e sistemas cooperativos, incluindo Banco do Brasil, Banrisul, Banco da Amazônia, Banco de Brasília, Banpará, Sicoob, Sicredi, Cresol, Credicoamo e Banco DLL.

A publicação retirou um dos principais entraves regulatórios, mas não tornou a contratação automática. Cada instituição ainda precisa organizar seus procedimentos internos, verificar o enquadramento das dívidas e analisar a capacidade de pagamento, o risco e as garantias apresentadas pelo produtor. Até agora, não foi divulgado um balanço nacional consolidado que mostre quanto dos R$ 25,8 bilhões já se converteu efetivamente em contratos.

A diferença entre o volume autorizado e o tamanho do problema também aumenta a pressão. Levantamento elaborado a partir de informações do Banco Central aponta que o crédito rural acumulava R$ 197,2 bilhões em saldos considerados problemáticos em junho, equivalentes a aproximadamente 22,5% da carteira ativa.

Desse total, R$ 38,1 bilhões estavam inadimplentes, R$ 20,9 bilhões correspondiam a operações em atraso, R$ 31,6 bilhões haviam sido prorrogados e R$ 106,4 bilhões estavam em financiamentos já renegociados. Os números indicam que o valor disponível nas linhas subsidiadas poderá atender apenas a uma parcela da demanda.

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O próprio Banco do Brasil, principal financiador do campo, identificou uma carteira potencial de até R$ 100 bilhões que poderia ser enquadrada na medida. O montante envolve aproximadamente 113 mil clientes, entre produtores inadimplentes e tomadores com contratos anteriormente prorrogados ou renegociados.

A MP atende produtores rurais e cooperativas de produção agropecuária que comprovem perdas em pelo menos duas safras entre 2019 e 2025. Também é necessário demonstrar redução mínima de 30% da renda bruta esperada, causada por eventos climáticos extremos ou pela queda dos preços dos produtos financiados.

A comprovação depende de laudo elaborado por profissional legalmente habilitado. Esse requisito é um dos pontos questionados por representantes do setor, principalmente em regiões nas quais as perdas foram generalizadas e já reconhecidas por levantamentos oficiais, decretos de emergência e registros das próprias instituições financeiras.

Pelas regras gerais, agricultores familiares enquadrados no Programa Nacional de Fortalecimento da Agricultura Familiar (Pronaf) podem contratar até R$ 400 mil, com juros de 6% ao ano. Para os médios produtores do Programa Nacional de Apoio ao Médio Produtor Rural (Pronamp), o limite é de R$ 2 milhões, com taxa de 9%. Os demais produtores podem acessar até R$ 4 milhões, com juros de 12% ao ano.

Nessa modalidade, o prazo de pagamento chega a oito anos, com a primeira amortização do principal dois anos depois da contratação. Os juros, contudo, precisam ser pagos durante o período de carência.

Há condições melhores para produtores que comprovem perdas mais severas. Quem registrar prejuízos em pelo menos três safras, provocados por eventos climáticos extremos, e redução mínima de 40% da renda poderá obter prazo de até dez anos. Os limites chegam a R$ 500 mil no Pronaf, R$ 2,5 milhões no Pronamp e R$ 8 milhões para os demais produtores, com taxas de 5%, 8% e 11% ao ano, respectivamente.

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Mesmo preenchendo os requisitos, o produtor não tem aprovação garantida. O risco das operações continua sob responsabilidade das instituições financeiras, que podem exigir novas garantias ou negar o crédito após a análise. Essa condição ajuda a explicar por que a existência de recursos autorizados não significa que todo produtor endividado conseguirá aderir.

O prazo para contratação termina em 12 de novembro. Como parte desse período já foi consumida pela regulamentação, produtores e entidades do setor alertam para o risco de concentração dos pedidos nas últimas semanas, demora na análise dos documentos e esgotamento dos limites disponíveis em determinadas instituições.

No Congresso, a quantidade de propostas de mudança revela a insatisfação com o alcance do texto original. A MP recebeu 144 emendas. Entre as alterações sugeridas estão a inclusão de mais operações de investimento, capital de giro e Cédulas de Produto Rural (CPRs), a ampliação das datas de enquadramento, a redução das exigências para comprovação das perdas e a extensão dos prazos de pagamento.

Também há pressão para que a medida contemple produtores que renegociaram contratos anteriormente, mas voltaram a perder safras, além daqueles cujas dívidas foram transferidas, cedidas ou substituídas por outros instrumentos financeiros. O desafio será ampliar o público sem elevar o custo fiscal a um nível que impeça um acordo para a aprovação.

Para o produtor, a orientação é procurar imediatamente a instituição credora e formalizar o interesse na renegociação. Contratos, extratos das operações, comprovantes de perdas, registros de produtividade, documentos fiscais e laudos técnicos devem ser reunidos antes da abertura do pedido. O protocolo da solicitação também é importante para demonstrar que a procura ocorreu dentro do prazo.

A entrada da MP em regime de urgência aumenta a pressão política, mas não resolve os obstáculos encontrados nas agências bancárias. O resultado da medida será definido menos pelo volume anunciado e mais pela quantidade de produtores que conseguirem superar as exigências, aprovar o crédito e assinar os contratos até novembro.

Fonte: Pensar Agro

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