Configura fraude à execução fiscal a alienação de imóvel após a inscrição do débito em dívida ativa.

A Primeira Turma do Superior Tribunal de Justiça (STJ) reafirmou o entendimento de que, após a entrada em vigor da Lei Complementar 118/2005, são consideradas fraudulentas as alienações de bens do devedor posteriores à inscrição do crédito tributário na dívida ativa, a menos que ele tenha reservado quantia suficiente para o pagamento total do débito.

Antes de comprar um imóvel, uma pessoa verificou que não havia registro de penhora ou qualquer outro impedimento à aquisição.

Entretanto, a construtora, primeira proprietária do imóvel, teve um débito tributário inscrito na dívida ativa pela Fazenda Nacional antes de realizar a primeira venda. A defesa da última adquirente sustentou que foram feitas as averiguações necessárias e, por isso, não houve má-fé no negócio.

As instâncias ordinárias entenderam que a presunção de fraude à execução seria relativa, e a afastaram considerando que a última compradora agiu de boa-fé ao adotar as cautelas que lhe eram exigidas. Para o Tribunal Regional Federal da 4ª Região (TRF4), seria desarrazoado querer que, no caso de alienações sucessivas de imóveis, o comprador tivesse de investigar as certidões negativas de todos os proprietários anteriores.

Em recurso especial, a Fazenda Nacional alegou que, conforme a jurisprudência do STJ, após o advento da LC 118/2005, a presunção da fraude à execução em tais situações é absoluta, ainda que tenham ocorrido sucessivas alienações do bem.

Ao dar provimento ao recurso especial, afastando a tese de que a boa-fé da adquirente excluiria a fraude, a turma cassou o acórdão de segunda instância e determinou novo julgamento do caso.

Presunção de fraude se tornou absoluta com a LC 118/2005

O ministro Benedito Gonçalves destacou que a Primeira Seção, no julgamento do REsp 1.141.990, decidiu que a alienação efetivada antes da entrada em vigor da LC 118/2005 só caracteriza fraude à execução se tiver havido a prévia citação no processo judicial. Após a entrada da lei em vigor, a presunção de fraude se tornou absoluta, bastando a efetivação da inscrição em dívida ativa para a sua configuração.

“Não há por que se averiguar a eventual boa-fé do adquirente, se ocorrida a hipótese legal caracterizadora da fraude, a qual só pode ser excepcionada no caso de terem sido reservados, pelo devedor, bens ou rendas suficientes ao total pagamento da dívida inscrita”, apontou o ministro.

O magistrado ponderou que esse entendimento se aplica também às hipóteses de alienações sucessivas, porque se considera fraudulenta, mesmo quando há transferências sucessivas do bem, a alienação feita após a inscrição do débito em dívida ativa, sendo desnecessário comprovar a má-fé do terceiro adquirente. Fonte STJ;

Porém, em apertada síntese espantando na decisão retratada acima, não é a declaração de fraude por si só e sim o caso da *sucessão anterior *.

A decisão reconheceu a fraude na transação sucessiva anteriores, ou seja, a venda feita pelos vendedores antecessores da última transação, foram declaradas nulas, pelo fato de ter débitos fiscais lançado em dívida ativa a época da transação.

Ficam as dúvidas: Como comprador e o vendedor podem responder por uma dívida de alguém desconhecido da relação comercial, que anos ou até década, detinha uma dívida ainda em fase administrativa e fez a transação legal.
O adquirente final, responderá?!
Ou seja, então será necessário o comprador ter que buscar toda a cadeia de ex-proprietários da constante da matrícula?

As CNDs deverão ser somente do estado, município da propriedade do imóvel? E como fica segurança jurídica daquele último comprador, que tirou a certidão de Dívida ativa da União, do estado e do município do último vendedor? E o direito à propriedade, em sendo seu único imóvel?

Isso gerará uma insegurança jurídica enorme, caso está decisão não ser reformada pelo próprio STJ ou até pelo STF, no que tange a fraude na alienação sucessiva, pois estamos falando de matéria constitucional, direito de moradia, segurança jurídica, entre outros temas jurídicos.

Por fim, esse tema pode gerar responsabilidades a terceiros, como a corretores de imóveis, despachantes e advogados, tão qual a importância cada vez mais de contratar estes profissionais, qual tratarei no próximo artigo, bem como a posição oficial destes órgãos reguladores da profissão sobre este tema.

Alex Vieira Passos, advogado, especialista em direito imobiliário urbano e Rural. Vice-presidente da comissão do direito imobiliário da OAB/MT.